Qué es la plusvalía, quién tiene que pagar el impuesto

La plusvalía es un término muy utilizado para la compraventa de inmuebles, que suelen ir revalorizándose cada año, por lo que es habitual que si compras un inmueble, cuando vayas a venderlo en los años siguientes lo hagas por mayor valor del que lo compraste. De esta diferencia o beneficio surge el impuesto de plusvalía.

Qué es plusvalía

Como hemos comentado, el concepto de plusvalía podría definirse como el beneficio que se obtiene como resultado de la diferencia positiva entre el precio al que se compró un bien concreto y el precio al que se vendió como consecuencia de alguna operación económica.

Dicho de otra forma, es el incremento de valor que sufre un bien o un producto por razones externas a la influencia de sus propietarios, los cuales no se pueden controlar y les proporcionan una ventaja.

Qué es la plusvalía municipal

En este sentido, existe un impuesto para la plusvalía que grava los beneficios adquiridos por vender una vivienda, recibir una plusvalía o donación de una casa o heredar un inmueble. El impuesto de plusvalía municipal también suele llamarse "impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana" (IIVTNU).

De igual manera, tal vez te suene este término por todas las controversias y dudas que han surgido a partir de él, ya que hasta hace poco también se usaba en aquellas circunstancias en las que no se obtenía ningún beneficio a partir de la transmisión.

En resumen, la plusvalía municipal es un impuesto municipal que se recauda por los ayuntamientos y su importe varía dependiendo de cada municipio. Aunque ha sido objeto de debate y críticas por su impacto en la carga fiscal de los propietarios de bienes inmuebles, la plusvalía municipal sigue siendo una fuente importante de ingresos para los ayuntamientos y una obligación fiscal para los propietarios de bienes inmuebles en España.

Cómo se calcula la plusvalía

Para calcular cuánto se paga de plusvalía municipal se tiene en cuenta el incremento de valor que ha sufrido tu terreno, al igual que el tipo impositivo establecido según el ayuntamiento que le competa. Partiendo de estos dos datos (beneficio y tipo impositivo) obtendremos la cuota íntegra. Seguiremos por los siguientes pasos:

1. Primero se tiene que consultar cuál es el valor catastral del suelo. Esto no debe confundirse con el valor del inmueble. El valor catastral puede encontrarse en el recibo del IBI, así como en el catastro de la vivienda.
2. En el momento en que lo tengamos, debemos aplicarle la tasa de revalorización, la cual es fijada por el ayuntamiento del municipio en el que está en el bien inmueble y obtendremos el incremento de valor que ha sufrido. Cabe destacar que la tasa de re valorización es anual, lo que quiere decir que debemos calcularla por cada año en el que hayas sido propietario del inmueble.
3. El tercer paso será aplicar el correspondiente impuesto de plusvalía, el cual es único para cada ayuntamiento, pero nunca superará el 30%.
4. El último paso será aplicar las bonificaciones que el ayuntamiento que nos corresponda nos permita aplicar. En cada situación se dan unas bonificaciones distintas y cada ayuntamiento aplica las deducciones que cree convenientes, por lo que siempre se recomienda que hagas antes una consulta a la administración conveniente.

Es importante tener en cuenta que la forma en que se calcula la plusvalía puede variar según el municipio y las normas vigentes en cada lugar. Es recomendable consultar con las autoridades municipales correspondientes para obtener información precisa y actualizada sobre cómo se calcula la plusvalía en un lugar específico.

Plusvalía en herencias

Una pregunta frecuente en relación a la plusvalía es "¿cuánto se paga de plusvalía por herencia?" "¿quién paga la plusvalía en las herencias?", pues bien, el responsable de pagarla será el heredero del inmueble, por tanto, si has heredado, tú serás el responsable de abonarlo. Ocurriría de igual forma en caso de que fuese una donación.

Lo que se paga por la plusvalía va a depender del número de años que el fallecido haya tenido ese inmueble en su propiedad. Cuantos más años sean, más incrementará el importe que debes pagar, a no ser que supere los 20 años que es el límite máximo del cálculo de dicho tributo.

Dicho cálculo lo llevará a cabo el Ayuntamiento que te corresponda en función de donde se encuentre el inmueble y lo calculan en función del valor catastral que tenga el bien que se ha heredado. Una vez tienen el valor catastral, aplican un porcentaje que será uno u otro en función de los años que se haya tenido el bien en posesión.

Es importante indicar que si estás pensando en vender una propiedad que has heredado anteriormente, debes saber que tendrás que pagar la plusvalía dos veces, la correspondiente por heredar y la que te corresponde por vender.

Quién tiene que pagarla

Aquí, existen varios posibles sujetos pasivos, es decir, personas que tienen que abonar el pago. Así, en el impuesto la persona que tiene que pagar también debe presentar todos los contratos o documentos asociados con la venta del inmueble, herencia o donación al ayuntamiento del municipio en el que se encuentre el bien.

En este sentido, la plusvalía la pagará:

El vendedor

En el caso de que la transmisión del bien se haya producido por una venta, el vendedor será quien pague la cuota del impuesto. Aun así, existen ocasiones en las que se fija cuál de las partes se encargará de abonar el impuesto en el contrato de compraventa, aunque si finalmente, el pago no se lleva a cabo, la Administración va a reclamar el pago a quien figure como sujeto pasivo, en estas situaciones el vendedor.

El comprador

En el caso de que el vendedor, que sería el sujeto pasivo en circunstancias habituales, no resida en España, situación en la que el pago recae sobre el comprador que pasa a ser el sujeto pasivo.

El heredero

También puede recaer sobre el heredero del bien inmueble o sobre el receptor de la donación del mismo, en su caso. Si se produce una herencia o donación serán los receptores de esta los que tendrán que hacerse cargo del pago del citado pago.

Sin embargo, la legislación fiscal puede variar según el país o la región en la que se encuentre el inmueble, por lo que es importante consultar las leyes fiscales locales para determinar quién es responsable del pago de la plusvalía en cada caso específico. En algunos casos, puede haber acuerdos entre el comprador y el vendedor para compartir los costos de la plusvalía, pero esto dependerá de la negociación entre ambas partes y de las leyes fiscales aplicables.

Excepciones del pago del impuesto de plusvalía

Asimismo, también existen ciertas exenciones en las que no se requerirá el pago de la plusvalía:

Cónyuges

En el caso de que la transmisión se lleve a cabo entre los miembros de un matrimonio, en pago de sus haberes comunes (al liquidarse el régimen económico matrimonial), o a favor de los hijos en cumplimiento de sentencias (nulidad, separación de bienes o divorcio), no se tendrá que abonar el impuesto.

Ciertas entidades

Estas entidades son el Estado, las comunidades autónomas, el municipio o sus entidades locales, las instituciones benéficas o benéfico-docentes, etc.

Patrimonio histórico-cultural

Si el inmueble pertenece a un conjunto histórico o artístico, o ambos, o haya sido declarado como interés cultural y sus titulares de derechos reales acrediten que se han encargado de las obras necesarias para su conservación o reforma.

Venta de la vivienda habitual

En la mayoría de los casos, la venta de la vivienda habitual está exenta del pago del impuesto de plusvalía.

Venta de un bien inmueble a un precio inferior al valor de adquisición

Si se vende un bien inmueble a un precio inferior al valor de adquisición, no se genera plusvalía y, por lo tanto, no se debe pagar el impuesto de plusvalía.

Venta de bienes inmuebles por fallecimiento

En el caso de la venta de un bien inmueble por causa de fallecimiento, se aplican unas bonificaciones especiales en el impuesto de plusvalía.

Venta de bienes inmuebles por divorcio

En el caso de la venta de un bien inmueble por causa de divorcio, también se aplican unas bonificaciones especiales en el impuesto de plusvalía.

Venta de bienes inmuebles por expropiación

Si un bien inmueble es expropiado por el poder público, el vendedor no debe pagar el impuesto de plusvalía.

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